خرید و اجاره ملک تجاری

چگونه یک ملک تجاری خریداری کنیم؟ هنگام خرید به چه مواردی باید دقت داشته باشیم؟ چه میزان تناسب موقعیت مکانی ملک تجاری با تجارت مورد نظر در رشد و پیشرفت آن تأثیرگذار است؟ تفاوت‌های میان خرید ملک تجاری و مسکونی در چه قسمت‌هایی می‌باشد؟ در اینجا چند واقعیت سریع  وجود دارد که باید هنگام خرید اولین ساختمان تجاری خود، در نظر بگیرید. ابتدا درباره یک سری مفاهیم اولیه توضیحاتی مختصر ارائه کرده‌ایم تا با شفافیت بیشتری نسبت خرید یا اجاره ملک تجاری خود تصمیم اتخاد کنید.

ابتدا درباره یک سری مفاهیم اولیه توضیحاتی مختصر ارائه کرده‌ایم تا با شفافیت بیشتری نسبت خرید یا اجاره ملک تجاری خود تصمیم اتخاد کنید.

وام

یک تفاوت بین خرید یک ساختمان تجاری و مسکونی این است که برای دومی، وام کاملاً بر اساس اعتبار وام گیرنده فردی استوار است. در حالی که برای اکثر دارایی‌های تجاری، وثیقه وام بر اساس مشاغل اساسی استوار است. یعنی درآمد و هزینه ملک (درآمد عملیاتی خالص یا NOI) تمام جنبه‌های وام را دیکته می‌کند.

ارزیابی و وام

ارزش گذاری برای املاک و مستغلات مسکونی یک خانواده منحصراً بر اساس مقایسه است. به طور خاص، قیمت خرید ملک مشابه که اخیراً در همان محله فروخته شده چه بود؟ برای املاک تجاری ، ارزیابی براساس درآمد حاصل از آن دارایی است ، نه فروش قابل مقایسه. جایی امر فروش قابل مقایسه با نرخ سرمایه است که با استفاده از ارزیابی املاک مشابه در منطقه شما محاسبه می‌شود. بنابراین اگر می‌توانید هزینه خاصی را کاهش یا درآمد را افزایش دهید، این تأثیر مستقیم - مثبت یا منفی - بر ارزش دارایی شما در پی دارد. این همچنین بدان معنی است که وام تجاری که دریافت می‌کنید به این بستگی دارد که چگونه می‌توانید درآمد را به حداکثر برسانید و همچنین هزینه‌ها را کاهش دهید.

مستاجرین

در خارج از ساختمان‌های آپارتمانی، مستاجران در املاک و مستغلات تجاری معمولاً مشاغل هستند تا افراد. دفاتر، خرده فروشی ها، رستوران‌ها، کافه‌ها و سایر انواع مشاغل به طور کلی اجاره دهنده املاک تجاری هستند.

اجاره نامه

با املاک و مستغلات تجاری، اجاره طولانی‌تر می‌شود و برخی به عنوان اجاره خالص سه گانه طبقه بندی می‌شوند، در حالی که مستاجرین علاوه بر اجاره ماهانه خود، مسئولیت سه گانه مالیات املاک، بیمه و نگهداری را نیز دارند. این چیزی نیست که شما در فضای املاک مسکونی ببینید.

هزینه های ثابت

در املاک و مستغلات تجاری اطمینان بیشتری در هزینه وجود دارد. به عنوان مثال، اگر شما دارای یک آپارتمان 12 واحدی که در مقایسه با 12 خانه مسکونی قرار بگیرد، آپارتمان شما معمولاً فقط یک سقف، یک ورودی و یک سیستم گرمایش دارید که نگران باشید. هزینه‌ها از سوی تجاری بیشتر است، اما اگر به درستی مدیریت شود، اطمینان و هزینه‌های ثابت بیشتری دارید.

چگونه یک واحد تجاری خریداری کنیم؟

مرحله 1: مکان مناسب را پیدا کنید

املاک و مستغلات بسیار محلی است و سرمایه گذاران باید در بازارهایی که در آن فعالیت می کنند ، متخصص باشند. بزرگترین مورد در هنگام خرید یک ساختمان ، جستجوی مکان مناسب با اصول بازار قوی است.

مرحله 2: تیم ملک تجاری خود را جمع کنید

همانطور که اشاره شد، خرید و فروش املاک و مستغلات مسکونی متفاوت از معاملات تجاری است، به این معنی که تیم شما نیز باید تغییر کند. شما به احتمال زیاد به یک کارگزار تجاری، ارزیاب، نماینده، مدیر، کارمند حقوقی و وکیل نیاز دارید که همگی در این کلاس دارایی با تجربه هستند.

مرحله 3: زیاد تجزیه و تحلیل کنید، کمتر هزینه

برای بدست آوردن جایگاه خود در دنیای معاملات املاک و مستغلات، حتماً فرم‌های حرفه‌ای را بر روی تعدادی از ویژگی‌های مختلف ارزیابی و تحلیل انجام دهید تا اصول اساسی بازار تجاری خود را بشناسید.

مرحله 4: پیشنهادات تجاری در مورد املاک و مستغلات را انجام دهید

این امر در درجه اول به عضو تیم نمایندگی املاک و مستغلات تجاری شما تعلق خواهد گرفت. آماده شوید تا پرداخت جدی (درصد پیش پرداخت پول) از شما خواسته شود همانطور که بازه زمانی دقیق به شما اجازه می‌دهد تا فرض‌های خود را از مرحله 3 اثبات کنید.

مرحله 5: با احتیاط ارزیابی خود را در املاک و مستغلات تجاری انجام دهید

با کمک تیم سرمایه گذاری تجاری شما، این فرصت متعلق به شماست که عمیق‌تر به منابع مالی این ساختمان تجاری خاص شیرجه بزنید. این شامل بررسی عنوان زمین، براورد، رول اجاره، هزینه‌ها، میثاق‌ها، محدودیت‌ها و موارد دیگر می‌باشد.

مرحله 6: برای خرید ساختمان خود بودجه دریافت کنید

ساختمان‌های تأمین مالی بطور معمول این کار را از طریق یک ساختار شرکتی انجام می‌دهند و باید 20 تا 30 درصد به عنوان پیش پرداخت ارائه دهند. بانک‌ها به میزان زیادی به نسبت‌های پوشش خدمات بدهی (DSCR) در وام تجاری یا وام ساخت و ساز متکی هستند. DSCR بیانگر توانایی وام گیرنده برای بازپرداخت وام، براساس وام و درآمد ملک است.

مرحله 7: پرونده خرید املاک تجاری خود را ببندید

اولین قدم برای بستن دارایی تجاری، تأمین اعتبار سپرده گذاری است. این به طور معمول شامل یک عامل سپرده گذاری می شود که می‌تواند اطمینان حاصل کند که تمام بودجه مورد نیاز قبل از پایان معاملات نهایی حساب شده است. مقررات کمتری در مدیریت معاملات تجاری نسبت به موارد مسکونی دخیل هستند، بنابراین بسیار مهم است که وکالت تجاری شما در هر مرحله از روند اختتامیه حضور داشته باشد.

منبع: Commercial real estate